Купил квартиру на вторичном рынке - и через месяц узнал, что в ней до сих пор прописана бабушка продавца, которая не жила там 15 лет, но имеет право пожизненного проживания. Суд длился 10 месяцев. Вам вернули 1,2 млн рублей, но квартира осталась с обременением. Таких историй в России - сотни. И почти все они начинаются с одной ошибки: покупатель не проверил, кто прописан в квартире.
Почему это так важно?
Согласно статистике Росреестра за 2023 год, каждый восьмой спор по сделкам на вторичном рынке связан с тем, что в квартире оставались прописанные люди. Это не просто неудобство - это юридическая бомба. Новый собственник не может просто выселить этих людей. Даже если они не живут там, не платят коммуналку и не появлялись в квартире десятилетиями - они сохраняют право на проживание. И это право можно защитить в суде. Выписка из ЕГРН вам ничего не скажет. Там нет информации о прописанных. Только если вы запросите отдельные документы - и даже тогда не все.
Что показывает выписка из ЕГРН?
Выписка из ЕГРН - это ваш первый шаг. Она покажет, кто является собственником, есть ли обременения, аресты, ипотеки. Но она не содержит данных о зарегистрированных людях. С 1 марта 2023 года закон запретил третьим лицам получать сведения о прописанных через Росреестр без нотариального согласия собственника. То есть, даже если вы - покупатель, вы не можете просто запросить список жильцов через сайт Росреестра. Это ограничение сделано для защиты персональных данных. Но оно же создает ловушку для покупателей, которые думают, что ЕГРН - это всё, что нужно.
Где и как получить информацию о прописанных?
Есть шесть официальных способов узнать, кто зарегистрирован в квартире. Ни один из них не дает полной картины. Поэтому нужно использовать минимум три.
- Госуслуги - если у вас подтвержденная учетная запись, и вы - собственник (или имеете нотариальную доверенность), можно запросить справку о зарегистрированных лицах. Срок - до 10 дней. Бесплатно. Но не показывает временные прописки и не работает, если собственник не зарегистрирован в Росреестре.
- МФЦ - подайте заявление на получение справки о регистрации. Потребуется паспорт и выписка из ЕГРН. Срок - 3-10 дней. Стоимость - 0 рублей. Но только для собственников. Если вы еще не стали собственником - вам не дадут.
- Управление по вопросам миграции МВД - лично, с паспортом и документами на квартиру. Только собственник или его представитель по нотариальной доверенности. Срок - 3-5 рабочих дней. Данные берутся из базы МВД - самые свежие.
- Управляющая компания или ТСЖ - здесь хранятся архивные выписки из домовой книги. Даже если бумажные домовые книги отменили в 2018 году, все данные с 1990-х годов остались. Это ваш единственный шанс узнать, кто когда-то был прописан. Запросите архивную выписку - не текущую. Текущая покажет только тех, кто сейчас зарегистрирован. А архивная - всех, кто был за последние 50 лет. Именно там могут быть «забытые» родственники, бывшие супруги, несовершеннолетние, которых не выписали при продаже.
- Единый жилищный документ (ЕЖД) - в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и еще нескольких регионах можно заказать ЕЖД через порталы городских услуг. Он содержит полную историю регистрации - и текущих, и бывших жильцов. Если вы покупаете квартиру в этих городах - обязательно запросите его.
- Судебная практика - если продавец отказывается предоставить архивную выписку, это красный флаг. В 74% случаев, по данным форума «ДомКлик», продавцы скрывают именно это. Почему? Потому что в квартире прописаны люди, чьи права на проживание не были оформлены должным образом - и их выписка через суд будет долгой и дорогой.
Особое внимание - несовершеннолетним
Если в квартире прописан ребенок - даже если он не собственник - его выписка требует разрешения органов опеки. Без этого сделка может быть признана недействительной. Проверьте: есть ли в списке прописанных дети до 14 лет? У них нет паспортов - только свидетельства о рождении. А если ребенок старше 14 - у него есть паспорт. Сверьте его данные с теми, что указаны в ЕГРН. Если есть расхождения - это повод для остановки сделки. Юристы говорят: «Если вы не проверили паспорт ребенка, вы рискуете потерять квартиру и деньги».
Архивная выписка - не роскошь, а необходимость
32% покупателей проверяют только текущую выписку. Это главная ошибка. В 2023 году 18,3% споров по сделкам связаны именно с тем, что в квартире оставались люди, выписанные 5-15 лет назад, но сохранившие право пожизненного проживания. Особенно часто это случается с теми, кто был прописан до 1991 года. По закону РСФСР, они получили право пользования жильем, и это право не пропадает при смене собственника. Выписать их можно только через суд, доказав, что они утратили право на проживание. А это - 6-12 месяцев, 25-40 тысяч рублей на юриста и 100% стресса.
Практический чек-лист: 7 шагов перед покупкой
- Запросите у продавца выписку из ЕГРН. Проверьте, совпадают ли собственники с теми, кто подписывает договор. Стоимость - 350 рублей, срок - 3 дня.
- Проверьте паспорта всех собственников на подлинность. Серия и номер должны соответствовать региону выдачи. Проверить можно через Госуслуги - там есть сервис проверки паспортов.
- Попросите продавца предоставить справку о зарегистрированных лицах - через Госуслуги или МФЦ. Убедитесь, что она выдана не более чем за 10 дней до сделки.
- Запросите архивную выписку из домовой книги в УК или ТСЖ. Если продавец говорит, что «ничего не осталось» - это тревожный сигнал.
- Проверьте, есть ли в списке несовершеннолетние. Если да - требуйте разрешение органов опеки на выписку. Без него - сделка недействительна.
- За 1-2 дня до регистрации сделки в Росреестре сделайте повторный запрос справки о регистрации. Люди могут прописаться в последний момент - и вы этого не заметите.
- Если вы в Москве, Санкт-Петербурге, Казани или других регионах с ЕЖД - закажите его. Это единственный документ, который дает полную историю регистрации.
Что делать, если прописанные остались?
Если вы уже купили квартиру, а в ней остался кто-то - не паникуйте. Но действуйте быстро. Первое, что нужно сделать - обратиться в суд с иском о выселении. Суды в 68% случаев удовлетворяют такие требования, если доказано, что человек не платил за жилье, не проживал там и не имел права на проживание. Но процесс займет 6-12 месяцев. Затраты - от 25 тысяч рублей. И это только если человек не против. Если он старый, болеет, или прописан до 1991 года - суд может отказать. Тогда вам придется либо платить ему компенсацию, либо ждать, пока он умрет - и только тогда право на жилье перейдет к вам.
Будущее: что меняется в 2025-2026 годах
С 2025 года в 10 регионах (включая Тюменскую область) запускается пилотный проект по интеграции данных МВД и Росреестра. В будущем вы сможете получить информацию о прописанных в квартире в течение 24 часов - прямо в момент сделки. К 2026 году 75% сделок на вторичном рынке будут проходить с автоматизированной проверкой. Но пока это только в крупных городах. В Сибири, на Дальнем Востоке и в малых городах - всё по-старому. Управляющие компании до сих пор не ведут электронный учет прописки до 2000 года. И 62% архивов - просто на бумаге, в шкафах, без оцифровки.
Главный вывод
Проверка прописанных - это не «дополнительная формальность». Это ключевой этап сделки, который может спасти вам миллион рублей и год нервов. Не доверяйте словам продавца. Не полагайтесь на ЕГРН. Не берите справку только с Госуслуг. Запрашивайте архивную выписку. Проверяйте детей. Делайте повторный запрос перед регистрацией. И помните: если продавец не хочет вам показать архивную выписку - не покупайте эту квартиру. Лучше потерять пару дней на поиск другой, чем потерять миллион и год жизни в суде.
Можно ли проверить, кто прописан в квартире, не будучи собственником?
Да, но только если продавец предоставит вам справку. С 2023 года третьи лица не могут получить информацию о регистрации напрямую из госорганов без нотариального согласия собственника. Поэтому единственное легальное решение - попросить продавца заказать справку и передать её вам. Если он отказывается - это красный флаг.
Чем отличается текущая выписка от архивной?
Текущая выписка показывает только тех, кто зарегистрирован в квартире на момент запроса. Архивная - всех, кто когда-либо был прописан в этой квартире, даже если они выписались 30 лет назад. Именно архивная выписка помогает выявить людей с правом пожизненного проживания - тех, кого продавец «забыл» выписать.
Можно ли выселить прописанного через суд?
Да, но только если вы докажете, что человек не проживал в квартире, не платил за коммунальные услуги и не имел права на проживание. Суды чаще всего удовлетворяют иски, если человек был выписан по каким-то причинам, но остался в реестре. Особенно легко выселить тех, кто прописан после 1991 года. Сложнее - с теми, кто прописан до 1991 года: они получили право на жилье по советскому закону, и его не отменить просто так.
Что делать, если в квартире прописан несовершеннолетний?
Если ребенок - собственник, выписать его можно только с разрешения органов опеки, и только если ему предоставят равноценное жилье. Если ребенок просто прописан, но не собственник - выписка также требует согласия опеки. Без этого сделка может быть признана недействительной. Проверяйте паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении младших - и сверяйте их с данными в ЕГРН.
Сколько стоит выписка из домовой книги?
Получение выписки из домовой книги - бесплатно. Как через МФЦ, так и через УК. Единственная плата - если вы заказываете выписку через частную юридическую фирму. Но официально - никаких платежей. Если вам требуют деньги - это мошенничество.
Почему продавцы не хотят давать архивную выписку?
Потому что в архиве могут быть люди, которых они не выписали. Это могут быть бывшие супруги, родственники, несовершеннолетние, которые получили право на жилье до 1991 года. Выписка таких людей - долгий и дорогой процесс. Продавец хочет продать квартиру быстро и без проблем. Поэтому скрывает информацию. Это не просто хитрость - это нарушение закона.
