Продаете квартиру, которую купили в ипотеку, и на руках остался долг? Вы не одиноки. В 2025 году тысячи россиян сталкиваются с одной и той же проблемой: как не переплатить налог, если квартира стоит больше 2,4 млн рублей? Налоговая служба уже не считает ваш остаток по кредиту - он не уменьшает налог. Но есть другие способы. Многие платят вдвое больше, чем должны, просто потому что не знают, как правильно оформить вычет. Давайте разберемся, как законно снизить НДФЛ, даже если вы еще не выплатили ипотеку до конца.
Как считается налог в 2025 году
С 1 января 2025 года в России ввели прогрессивную шкалу для НДФЛ с продажи недвижимости. Это значит: если вы получили от продажи меньше 2,4 млн рублей - налог 13%. Если больше - первые 2,4 млн облагаются по 13%, а всё, что сверху - по 15%. Это не просто изменение ставки. Это изменение логики расчета.
Допустим, вы продали квартиру за 3,5 млн рублей. До 2025 года вы бы просто вычли 1 млн (стандартный вычет), осталось 2,5 млн - умножили на 13% = 325 000 рублей. А теперь: 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей, плюс 1,1 млн × 15% = 165 000 рублей. Итого - 477 000 рублей. Разница - 152 000 рублей. Это не опечатка. Это новая реальность.
Налоговая база - это не просто цена в договоре. Она равна большему из двух: сумме, которую вы получили от покупателя, или 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января 2025 года. Если кадастровая стоимость 4 млн рублей, а вы продаете за 2,2 млн - налоговая будет считать доход как 2,8 млн (70% от 4 млн). Даже если вы продали дешевле, налог будет считаться выше. Это важно.
Что не учитывается при расчете налога
Остаток ипотечного долга - это то, что большинство ошибочно считают вычетом. Нет. Налог считается только от денег, которые вы реально получили. Даже если вы продали квартиру за 2 млн рублей, а по кредиту вам еще должны 1,5 млн - это не уменьшает ваш доход. Вы не платите налог с долга. Вы платите налог с прибыли. А прибыль - это деньги, которые поступили на ваш счет от покупателя.
То же самое с процентами по ипотеке. Да, вы платили банку 500 тысяч рублей процентов за пять лет. Но эти деньги - не вычет. Они учитываются только как часть расходов на покупку, если вы выбираете метод подтвержденных расходов. Не как отдельная льгота.
И еще: вы не можете вычесть расходы на ремонт, если не сохранили чеки. Даже если вы вложили 800 тысяч в косметический ремонт - без документов это не учитывается. ФНС не верит на слово. Только бумажки.
Два способа уменьшить налог - и какой выгоднее
У вас есть два законных способа снизить налогооблагаемую базу:
- Стандартный имущественный вычет - 1 млн рублей (можно использовать раз в жизни)
- Документально подтвержденные расходы - сумма, которую вы реально потратили на покупку этой квартиры
Если вы купили квартиру за 1,8 млн рублей - стандартный вычет в 1 млн не самый выгодный. Вычтите 1,8 млн - и налог будет 0. Никаких расчетов, никаких переплат. Но для этого нужно доказать, что вы действительно заплатили эту сумму.
Что входит в подтвержденные расходы:
- Сумма первоначального взноса (договор, платежное поручение)
- Погашенные части основного долга (выписки из банка)
- Проценты по ипотеке (справка банка о начисленных и уплаченных процентах)
- Расходы на ремонт, если они были включены в договор купли-продажи (редко, но бывает)
Важно: вы не можете вычесть сумму, которую банк выдал вам в виде кредита. Только то, что вы реально заплатили. Даже если вы купили квартиру за 3 млн, а банк дал 2,5 млн - вы можете вычесть только те 2,5 млн, которые вы погасили до продажи. Остаток долга - не ваша трата. Это обязательство перед банком. Налоговая его не видит.
Пример: как сэкономить 200 тысяч рублей
Представьте: вы купили квартиру в 2022 году за 2,8 млн рублей. Первый взнос - 0,8 млн, кредит - 2 млн. За три года вы погасили 1,2 млн основного долга и 320 тысяч процентов. Всего потратили - 2,32 млн рублей. Сейчас продаете за 3,2 млн.
Вариант 1: стандартный вычет 1 млн. Налоговая база - 3,2 млн - 1 млн = 2,2 млн. Но 2,2 млн меньше 2,4 млн - значит, налог 13%: 286 000 рублей.
Вариант 2: подтвержденные расходы. Вычтите 2,32 млн. Налоговая база - 3,2 млн - 2,32 млн = 880 000 рублей. Это меньше 2,4 млн - налог 13%: 114 400 рублей. Экономия - 171 600 рублей.
А если бы вы продали за 4 млн? Тогда с вычетом 1 млн - база 3 млн. Первые 2,4 млн × 13% = 312 000, оставшиеся 0,6 млн × 15% = 90 000. Итого - 402 000 рублей.
С подтвержденными расходами - база 4 млн - 2,32 млн = 1,68 млн. Всё ниже 2,4 млн - налог 13%: 218 400 рублей. Экономия - 183 600 рублей.
Разница очевидна. И это не теория. Это реальные цифры из практики налоговых консультантов.
Что делать, если вы не сохранили документы
Согласно опросу портала Недвижимость.ру, 38% продавцов в 2025 году не смогли предоставить полные документы по ипотеке. Они были вынуждены использовать только стандартный вычет в 1 млн рублей. И переплатили в среднем на 15-20%.
Что делать, если вы потеряли чеки? Если вы купили квартиру через банк - запросите в банке выписки за весь период. Большинство банков хранят данные 5-7 лет. Если вы платили наличными - попробуйте найти квитанции в архиве, на почте, в личных файлах. Даже старые СМС-уведомления о платежах могут помочь, если их подтвердит банк.
Если документов нет - вы все равно можете использовать стандартный вычет. Но вы потеряете право на более выгодный расчет. Это как отказаться от скидки 50% и заплатить полную цену.
Семьи с детьми - особые условия
Если у вас есть дети до 18 лет, вы можете объединить вычеты при продаже одной квартиры и покупке другой. С 2025 года Минфин разрешил суммировать имущественные вычеты до 4 млн рублей для семей, которые одновременно продают и покупают жилье (письмо от 10.04.2025 № 03-04-05/28711).
Пример: вы продаете квартиру за 3,5 млн и покупаете новую за 4,2 млн. У вас двое детей. Вы можете подать заявление на вычет в размере 4 млн рублей. Налоговая база - 3,5 млн - 4 млн = -0,5 млн. Налог - 0 рублей. И вы еще не исчерпали вычет: оставшиеся 500 тысяч можно перенести на следующую покупку.
Это не лазейка. Это закон. Но только если сделки произошли в одном налоговом периоде (в одном календарном году). Если продали в декабре 2025, а купили в январе 2026 - вычет не суммируется. Нужно действовать в рамках одного года.
Как подать декларацию и не попасть в ловушку
Срок подачи декларации 3-НДФЛ - до 30 апреля 2026 года. Срок уплаты налога - до 15 июля 2026 года. Никаких продлений. Никаких отсрочек. Если не подадите - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц, минимум 1000 рублей.
Что нужно собрать:
- Договор купли-продажи (оригинал или нотариально заверенная копия)
- Выписки из банка - все платежи по ипотеке, включая проценты
- Справка банка о сумме погашенного долга и начисленных процентах
- Документы на первоначальный взнос - чеки, платежки, выписки
- Свидетельство о регистрации права (если есть)
- Паспорт и ИНН
Подавать можно через личный кабинет на сайте ФНС, в МФЦ или лично в налоговой. Не забудьте указать, какой вычет вы выбираете: стандартный или по расходам. Если не укажете - налоговая примет стандартный. Это распространенная ошибка.
Что ждет в 2026-2027 годах
В 2025 году уже обсуждается законопроект, который предложит увеличить стандартный вычет для ипотечных квартир с 1 до 2 млн рублей. Минфин пока не поддерживает - говорит о бюджетных рисках. Но для семей с детьми уже введены льготы. Аналитики "РБК" прогнозируют к 2027 году введение трехступенчатой шкалы: 13% до 2,4 млн, 15% до 5 млн, 20% свыше 10 млн. Это значит - чем дороже квартира, тем выше ставка.
Но главное: правила, которые работают сегодня - остаются рабочими. Подтвержденные расходы, вычеты, документы - это не временные меры. Это основа. Если вы сохраните все бумаги - вы сэкономите десятки тысяч рублей. Если не сохраните - заплатите лишнее. Просто потому, что не знали, как это сделать.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете продать квартиру в 2025-2026 году - сделайте три вещи прямо сейчас:
- Найдите все документы по ипотеке - договор, график платежей, выписки
- Свяжитесь с банком и запросите справку о погашенных суммах и процентах
- Запишите кадастровую стоимость вашей квартиры на 1 января 2025 года - она есть в Росреестре
Не ждите момента продажи. Документы исчезают. Банки меняют системы. Память - не надежный архив. Если вы сделаете это сейчас - вы сэкономите время, нервы и деньги. Налог - не та статья, которую можно оплатить потом. Его нужно рассчитать правильно с самого начала.
