Страхование при ипотеке: что обязательно, а от чего можно отказаться в 2025 году

Что именно нужно страховать при ипотеке - и что можно смело отменить

Вы взяли ипотеку. Банк дал вам деньги, вы купили квартиру. Теперь на столе лежит пачка бумаг - и среди них несколько полисов страхования. Одни - обязательные, другие - «совсем необязательные, но очень выгодные». Банк настаивает: «Без этого мы не выдадим кредит». Но правда ли это? Можно ли отказаться? И что будет, если отказаться?

Ответ простой: страхование залогового имущества - единственный вид, который закон требует от вас оформить. Всё остальное - по вашему выбору. И банк не имеет права заставить вас купить что-то ещё. Даже если он говорит: «Так принято», «Это стандарт», «Без этого ставка будет выше» - это не значит, что вы обязаны соглашаться.

Обязательное страхование: только один вид - и он не про вашу мебель

Согласно Федеральному закону №102-ФЗ, который действует с 1998 года и был обновлён в декабре 2023-го, вы обязаны застраховать недвижимость, которая находится в залоге у банка. Это значит: стены, пол, потолок, окна, двери, инженерные системы - всё, что составляет конструкцию дома или квартиры.

Но вот что не входит в страховку: ковры, мебель, техника, ремонт, обои, кухонный гарнитур. Если вы затопили соседей, и вода уничтожила вашу новую кухню - страхование не заплатит. Если сгорела квартира - вы потеряете не только жильё, но и всё, что внутри. Банк получит деньги только на погашение остатка кредита. Остальное - ваша потеря.

Страховые случаи, которые покрываются: пожар, взрыв газа, затопление, землетрясение, ураган, хулиганство, кража окон и дверей, ущерб от падения дерева на дом. То есть - всё, что может разрушить саму постройку.

Стоимость такого полиса - от 0,1% до 0,3% от стоимости квартиры в год. Для квартиры за 5 млн рублей это 5 000-15 000 рублей в год. Полис оформляется сразу после сделки и продлевается каждый год. Даже если вы на кредитных каникулах - страхование не отменяется. Пропустил оплату - банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Важно: выгодоприобретатель - банк. Если произойдёт страховой случай, деньги пойдут не вам, а банку. Они погасят ваш долг. Если долг уже почти погашен - вы получите остаток. Если долг большой - вы останетесь без квартиры и без денег. Поэтому страхование - это не про вашу комфортную жизнь, а про защиту банка. Но оно же и защищает вас от полного финансового краха.

Что можно смело отменить - и почему большинство всё равно соглашается

Всё остальное - добровольно. Но банки активно предлагают:

• Страхование жизни и здоровья
• Титульное страхование
• Страхование внутренней отделки
• Страхование гражданской ответственности

Страхование жизни - самый популярный «добровольный» продукт. Банк говорит: «Застрахуйте жизнь - ставка снизится на 1%». Звучит заманчиво. Но давайте посчитаем. Если вы взяли ипотеку на 5 млн рублей под 9% на 20 лет, то переплата - около 5,8 млн рублей. Снижение ставки на 1% - это примерно 1,1 млн рублей экономии. Стоимость полиса - 1-2% от суммы кредита в год. То есть 50 000-100 000 рублей в год. За 20 лет - 1-2 млн рублей. Выходит, вы платите больше, чем экономите. Но есть нюанс: если вы умрёте или станете инвалидом 1-2 группы - банк закроет долг. Семья останется с квартирой. Это спасение. А если вы просто заболели на 2 месяца - ничего не выплатят. Многие отказываются - и живут с риском. Другие - берут, чтобы не рисковать. Решение - ваше.

Титульное страхование - это защита от того, что ваша квартира «не ваша». Например, если продавец не был собственником, или у него были неучтённые наследники, или документы поддельные. При покупке вторичного жилья - это очень актуально. В 2024 году 34% жалоб в ЦБ РФ связаны именно с титульными рисками. Стоимость - 0,2-0,5% от цены квартиры. Одноразово. Это как страховка от мошенников. Если вы покупаете квартиру у знакомых, у родственников, или в новостройке от проверенного застройщика - можно не брать. Если у вас вторичка, сомнительная история, сомнительные документы - берите. Это дешевле, чем судебные разбирательства.

Страхование внутренней отделки - зачем? Если вы вложили 1,5 млн рублей в ремонт, и вдруг затопило - вы потеряете всё. Банк не заплатит. Ни копейки. Вы можете застраховать только отделку - от 0,05% до 0,1% от стоимости ремонта. Для 1,5 млн - это 750-1500 рублей в год. Стоит ли? Если ремонт дорогой, а вы не можете его восстановить за счёт накоплений - да. Если вы живёте в новостройке без ремонта - нет.

Страхование гражданской ответственности - покрывает ущерб, который вы нанесли соседям. Затопили вниз - заплатите за ремонт их квартиры. Стоимость - от 500 до 2000 рублей в год. В многоквартирных домах - это разумная защита. Особенно если у вас старые трубы или вы живёте на верхнем этаже. В домах с новой инженерией - можно пропустить.

Что изменилось в 2024 году - и почему это важно

С 1 июля 2024 года вступили в силу важные поправки. Раньше банки могли повышать ставку на 2-4% за отказ от добровольного страхования. Теперь - нельзя. Максимум - до уровня ставки, которая была у этого же банка для кредитов без страховки.

Пример: вы берёте ипотеку под 9,5% с обязательным страхованием. Банк предлагает вам страховку жизни - и говорит: «Без неё ставка будет 11%». Но если вы проверите - у этого же банка для кредитов без страховки жизни ставка - 9,9% - тогда вы имеете право требовать 9,9%, а не 11%. Это закон. И банк не может скрывать эту информацию.

Также теперь банк не может требовать страхование только у своей дочерней компании. Вы можете выбрать любую страховую из списка, утверждённого банком. Это снизит цены. В 2025 году ожидается, что стоимость страховок упадёт на 15-20% из-за конкуренции. Не надо соглашаться на «предложение от банка» - проверьте другие компании. ВТБ, Сбер, Газпромбанк - все работают с несколькими страховщиками. Сравните цены.

Как не попасться на уловки: 5 правил

1. Никогда не подписывайте документы без прочтения. В договоре может быть пункт: «Заемщик обязуется оформить страхование жизни». Это незаконно. Пишите в договоре: «Страхование жизни - по желанию заемщика» и ставьте подпись только после этого.
2. Запросите письменное подтверждение. Если банк говорит: «Без страховки жизни ставка будет 10%» - попросите это в письменном виде. Если не дадут - идите в другой банк.
3. Не покупайте страховку в офисе банка. В офисе - самые дорогие полисы. Зайдите на сайт страховой компании, выберите тариф, оформите онлайн - и принесите полис в банк. Это сэкономит 20-30%.
4. Проверяйте, кто выгодоприобретатель. В обязательном страховании - банк. В добровольном - вы. Убедитесь, что в полисе жизни вы указаны как выгодоприобретатель. Иначе деньги уйдут банку, а не семье.
5. Сохраняйте копии всех полисов. Если банк требует «доказать, что вы застрахованы» - вы должны иметь на руках копию. Без неё - рискуете потерять квартиру.

Что делать, если банк навязывает страхование

Если банк требует страховку жизни, титульное страхование или что-то ещё - вы имеете полное право отказаться. Но если он давит - действуйте:

• Запишите разговор на диктофон (это законно).
• Напишите заявление об отказе от добровольного страхования - и подайте его в офис банка.
• Если вам отказывают в кредите - подайте жалобу в Центральный банк РФ через сайт cbr.ru. В 2024 году 68% таких жалоб были удовлетворены.
• Если банк уже списал деньги за навязанную страховку - требуйте возврата. Суды в 80% случаев встают на сторону заемщика.

Помните: банк не может отказать в кредите только потому, что вы не купили страховку жизни. Это нарушение закона. И штрафы за это - до 5 млн рублей для банка. Они не хотят рисковать. Просто будьте настойчивы.

Стоит ли вообще брать добровольное страхование?

Всё зависит от вашего риска и возможностей.

Возьмите страхование жизни, если:

• У вас ипотека на 15+ лет
• Вы - единственный кормилец
• У вас есть дети
• Вы работаете в опасной профессии
• У вас хронические заболевания

Не берите, если:

• Вы здоровы, молоды, без детей
• У вас есть накопления на погашение кредита
• Вы работаете в государственном секторе с хорошей пенсией
• Вы готовы рисковать - и готовы потерять квартиру, если что-то случится

Титульное страхование - почти всегда стоит брать при покупке вторички. Особенно если дом старый, или продавец - не первичный собственник. Страхование гражданской ответственности - разумно для жителей многоквартирных домов. Страхование отделки - только если ремонт дорогой.

Что будет, если вы не застрахуете квартиру?

Если вы не оформите обязательное страхование недвижимости - банк:

• Откажет в выдаче кредита
• Если кредит уже выдан - потребует досрочного погашения
• Может начать процедуру изъятия квартиры через суд

Это не угроза. Это реальность. Банк имеет право на залог. Если залог не застрахован - он не защищён. И он не будет рисковать.

В 2024 году 12% заемщиков отказались от обязательного страхования - и все они были либо отклонены в выдаче кредита, либо получили кредит с более высокой ставкой, либо были вынуждены оформить страховку позже. Никто не остался без последствий.

Что делать дальше

Соберите все документы по ипотеке. Проверьте, какие полисы вы подписали. Сравните их с законом. Если вы купили что-то навязанное - требуйте возврата денег. Если вы не застраховали квартиру - оформите это немедленно. Если вы не знаете, что делать - проконсультируйтесь с юристом по ипотеке. Не ждите, пока банк начнёт давить. Действуйте заранее. Ипотека - это 15-30 лет. Страхование - ваша защита. Не дайте банку управлять вашими решениями. Вы - заемщик. Вы - собственник. Вы имеете право выбирать.