Продать унаследованную квартиру - это не просто оформить договор. Это еще и заполнить декларацию, правильно посчитать налог и не переплатить. С 2025 года правила изменились, и многие до сих пор думают, что для наследников всё так же, как для обычных владельцев: пять лет в собственности - и налога нет. Это ошибочное представление. На самом деле, для унаследованной недвижимости срок владения - всего три года. И если вы не знаете этого, можете заплатить лишние сотни тысяч рублей.
Сколько нужно ждать, чтобы не платить налог?
Здесь главное - не дата регистрации права собственности, а дата смерти человека, от которого вы унаследовали квартиру. Именно с этого дня начинается отсчет. Например, если ваш родитель умер 12 мая 2022 года, то даже если вы оформили документы на квартиру только в январе 2023 года, минимальный срок владения истекает 12 мая 2025 года. Продавайте после этой даты - и налога не будет.
Это правило действует только для квартир, комнат и жилых домов. Если вы унаследовали апартаменты - даже если они выглядят как квартира - срок остается пять лет. Минфин России четко разграничил: апартаменты считаются нежилыми помещениями, и льгота в три года к ним не применяется. Так что если вы планируете продавать апартаменты, проверьте, что в ЕГРН указано как «нежилое помещение» - иначе рискуете переплатить.
Как считать налог, если продаете раньше трех лет?
Если вы продаете квартиру раньше трех лет, налог считается с дохода - то есть с разницы между ценой продажи и тем, что вы можете уменьшить из этой суммы. Здесь есть два способа:
- Стандартный налоговый вычет - 1 млн рублей. Просто отнимаете миллион от цены продажи, остальное облагаете налогом.
- Вычет по расходам наследодателя - вы можете уменьшить доход не на миллион, а на сумму, которую наследодатель заплатил за квартиру при покупке, если он не использовал вычет при жизни.
Какой способ выгоднее? Зависит от ситуации. Представьте: квартира была куплена наследодателем за 3,2 млн рублей, а сейчас вы продаете ее за 6 млн. Если использовать стандартный вычет: (6 млн - 1 млн) × 13% = 650 тыс. рублей. А если применить расходы наследодателя: (6 млн - 3,2 млн) × 13% = 364 тыс. рублей. Разница - почти 300 тысяч. И это только при ставке 13%.
Важно: вы можете использовать расходы наследодателя только если у вас есть документы. Договор купли-продажи, платежные поручения, выписки из банка, чеки - всё это подходит. Если документов нет - остается только миллион. Но если вы не искали документы, значит, вы просто оставили деньги на столе.
Новая прогрессивная ставка: как она работает в 2025 году
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц стал прогрессивным. Это значит: первые 2,4 млн рублей дохода облагаются по ставке 13%, а всё, что свыше - по 15%. Для большинства это не критично, но для владельцев дорогих квартир - да.
Пример: вы продаете квартиру за 8 млн рублей. Доход после вычета - 6 млн (если вы не использовали расходы наследодателя). Первые 2,4 млн - 13% = 312 тыс. рублей. Остальные 3,6 млн - 15% = 540 тыс. рублей. Итого: 852 тыс. рублей налога. Если бы ставка была одна - 13%, вы бы заплатили 780 тыс. Разница - 72 тысячи. И это только за одну сделку.
Если вы применили расходы наследодателя и доход после вычета - 3 млн, то налог будет: 2,4 млн × 13% = 312 тыс., плюс 600 тыс. × 15% = 90 тыс. Итого - 402 тыс. рублей. Без прогрессии - 390 тыс. Разница минимальна, но она есть. Главное - не забывать, что порог в 2,4 млн - это не 5 млн, как раньше. Это реальный порог для многих собственников в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городах.
Что делать, если цена продажи ниже кадастровой?
ФНС не всегда считает цену продажи. Если вы продаете квартиру за 1 млн рублей, а кадастровая стоимость - 3 млн, то налоговая берет не 1 млн, а 70% от кадастровой - то есть 2,1 млн. Это называется «минимальная налоговая база».
Пример: продаете за 1 млн, кадастровая стоимость - 3 млн. 70% от 3 млн = 2,1 млн. Вычет - 1 млн. Налогооблагаемая база: 2,1 млн - 1 млн = 1,1 млн. Налог: 1,1 млн × 13% = 143 тыс. рублей. Без этого правила вы бы платили 0. Но с ним - платите. Поэтому если вы продаете дешевле, чем 70% кадастровой стоимости, вы почти гарантированно платите налог. Это не лазейка - это правило.
Когда и как подавать декларацию
Если вы обязаны платить налог - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Срок - до 30 апреля следующего года. То есть, если продали в 2025 году - подавайте до 30 апреля 2026. Налог нужно заплатить до 15 июля 2026. Не позднее. Иначе - штрафы, пени, и даже привлечение к ответственности.
Документы, которые нужны:
- Свидетельство о праве на наследство
- Договор купли-продажи квартиры (от наследодателя)
- Платежные документы, подтверждающие расходы наследодателя (выписки, чеки, договоры)
- Договор купли-продажи вашей квартиры
- Выписка из ЕГРН
Если у вас нет документов о расходах наследодателя - не отчаивайтесь. Подавайте с вычетом в 1 млн. Лучше платить немного больше, чем не подавать декларацию вовсе. ФНС сама получает данные о наследстве от нотариусов. И если вы продали, а декларации нет - они придут за вами.
Что чаще всего ошибают?
По данным ФНС, 43% людей, продавших унаследованную квартиру в 2024 году, не использовали вычет по расходам наследодателя. В среднем это привело к переплате на 187 тысяч рублей на человека. Почему? Потому что не искали документы. Или думали, что «это не для меня».
Еще одна частая ошибка - путают срок владения. Многие считают, что отсчет идет с даты регистрации права. Нет. Отсчет идет с даты смерти наследодателя. Это ключевое. Если вы не знаете, когда умер человек - зайдите в нотариальную палату или запросите выписку из архива. Это бесплатно и занимает пять минут.
И последнее: если вы продаете долю в квартире - часть унаследована, часть куплена - налог считается отдельно по каждой доле. Унаследованная доля - три года. Купленная - пять. Налог платите только с той части, которая не прошла срок. Это сложная ситуация, и тут лучше обратиться к специалисту. Один неверный расчет - и вы переплатите десятки тысяч.
Что изменится в ближайшие годы?
С 1 июля 2025 года ФНС начнет автоматически сверять данные о наследстве из нотариальной базы с данными о продажах. Это значит: если вы продали квартиру, но не подали декларацию - система сама выявит это. Не будет «забыл», «не знал», «не успел». Только «обнаружено - штраф».
К 2028 году планируют полностью автоматизировать расчет налога. Вы просто получите уведомление: «Ваша квартира продана, налог - 215 тыс. рублей. Оплатите до 15 июля». Это упростит жизнь, но только если вы все сделаете правильно сейчас. Потому что автоматизация будет работать на основе ваших данных. А если вы не подали документы - система не знает, что вы могли бы уменьшить доход на 3 млн рублей. Она увидит только цену продажи.
В Европе срок владения для освобождения от налога варьируется от 2 до 10 лет. В Испании - 3 года, как у нас. В Германии - 10. Значит, у нас одна из самых лояльных систем для наследников. Но только если вы знаете правила.
