Когда вы слышите, что кто-то продает квартиру в новостройке до сдачи дома, это не просто объявление - это переуступка права требования. Это сделка, при которой первоначальный дольщик передает свои права на квартиру по договору долевого участия (ДДУ) другому человеку. И да, это законно. Но если вы не знаете, как это работает, вы можете потерять не только деньги, но и квартиру.
Что именно вы покупаете?
Вы не покупаете квартиру. Вы покупаете право требовать квартиру. Это значит, что застройщик еще не сдал дом, вы еще не получили свидетельство о собственности, и вы не можете заселиться. Вы просто становитесь новым участником ДДУ. Все риски - незавершенное строительство, задержки, банкротство застройщика - теперь ваши. Если застройщик обанкротится, ваша квартира может превратиться в долгую судебную волокиту. По данным Росреестра, 12,7% сделок с переуступкой заканчиваются спорами - чаще всего из-за неправильно оформленных документов.
Налоги: как платить, если вы продаете
Если вы продаете право требования, вы обязаны платить налог. Налоговая служба считает это доходом. Разница между тем, сколько вы заплатили по ДДУ, и сколько вы получили за уступку - это ваша прибыль. И она облагается НДФЛ.
До 2025 года ставка была 13%. Но с 1 января 2025 года вступают в силу новые правила. Теперь налог считается по прогрессивной шкале:
- 13% - на прибыль до 2,4 млн рублей
- 15% - от 2,4 млн до 5 млн
- 18% - от 5 млн до 20 млн
- 20% - от 20 млн до 50 млн
- 22% - свыше 50 млн
Пример: вы купили квартиру по ДДУ за 2,5 млн рублей, а продали за 3,2 млн. Прибыль - 700 тысяч. До 2025 года вы платили 91 тысячу (700 000 × 13%). В 2025 году - все еще 91 тысячу, потому что прибыль ниже 2,4 млн. Но если вы продали за 5 млн, прибыль - 2,5 млн. Тогда 2,4 млн облагаются по 13%, а 100 тысяч - по 15%. Итого - 339 тысяч вместо 325 тысяч. Налог вырос.
Важно: имущественный вычет в 1 млн рублей, который дают при продаже готовой квартиры, не применяется к переуступке. Потому что право требования - это не имущество. Зато вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую реально потратили по ДДУ. То есть, если вы заплатили 2,5 млн - вы можете вычесть именно эту сумму. Главное - иметь документы: квитанции, выписки из банка, договор.
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года после сделки. Налог - до 15 июля. Даже если вы продали по той же цене, что и купили - декларацию все равно подавать нужно. Иначе налоговая сама найдет сделку через застройщика и начислит штрафы.
Риски для покупателя: что может пойти не так
Покупатель часто думает: «Я купил квартиру, значит, она моя». Нет. Вы купили право. И это право может быть под угрозой.
Главные риски:
- ДДУ не зарегистрирован в Росреестре - сделка незаконна
- Застройщик не дал согласия на уступку - он может отказать вам в подписании акта
- Первоначальный дольщик не оплатил всю сумму - тогда вы должны доплатить остаток, а это не всегда прописано в договоре
- На квартире есть арест или ипотека - вы не сможете оформить собственность
Судебная практика показывает: 67% споров связаны с нарушением процедуры уступки. Чаще всего - отсутствие согласия застройщика (32% случаев) или неполная оплата (27%). Если вы купили квартиру у человека, который еще не заплатил за нее, вы рискуете стать должником перед застройщиком. И если он решит, что вы не заплатили - вы потеряете квартиру, а деньги - тоже.
Как проверить сделку - пошагово
Если вы решили покупать - не спешите. Вот что нужно сделать:
- Запросите оригинал ДДУ и его номер. Проверьте его в реестре Росреестра - должен быть зарегистрирован.
- Попросите согласие застройщика на уступку. Оно должно быть в письменной форме, с печатью и подписью. Без него сделка недействительна.
- Проверьте оплату. Сравните, сколько заплатил продавец, и сколько осталось. Убедитесь, что остаток вы будете платить застройщику, а не продавцу.
- Запросите выписку из ЕГРН по праву требования - там не должно быть арестов, залогов или запретов.
- Проверьте статус застройщика в реестре Минстроя. Убедитесь, что у него есть разрешение на строительство и проектная декларация.
Если вы не уверены - наймите юриста. Услуги стоят 15-30 тысяч рублей. Но это дешевле, чем потерять 3 миллиона.
Чем переуступка отличается от покупки у застройщика
Вы можете подумать: «Зачем покупать у дольщика, если можно купить напрямую?»
Вот отличия:
| Параметр | Переуступка права | Прямая покупка |
|---|---|---|
| Цена | На 5-15% выше рыночной, но ниже окончательной | Фиксированная, по прайсу застройщика |
| Сроки | Чаще всего - на ранней стадии строительства | На любой стадии, но позже |
| Юридические риски | Высокие - зависит от прошлого дольщика | Низкие - вы заключаете договор напрямую |
| Можно ли использовать маткапитал | Только с согласия застройщика, сложнее | Просто - оформляете как при обычной покупке |
| Налог при продаже | Налог с разницы - 13-22% | Налог при продаже готовой квартиры - 13%, с вычетом 1 млн |
По данным АНРИ, 28,3% покупателей выбирают переуступку именно потому, что хотят купить квартиру дешевле, чем на поздних этапах строительства. Но это работает только если сделка чистая.
Что изменится в 2025 году
Налоговая нагрузка вырастет. По прогнозам Mail.ru Finance, объем сделок с переуступкой может упасть на 15-20% в 2025 году. Почему? Потому что люди, которые продавали квартиры с прибылью больше 2,4 млн рублей, теперь будут платить 15-22% вместо 13%. Это отпугнет тех, кто делал «спекуляции».
Но для тех, кто купил квартиру за 2 млн и продал за 2,7 млн - ничего не изменится. Прибыль 700 тысяч - налог 91 тысяча. Это все еще выгоднее, чем ждать сдачи дома и платить застройщику 3,5 млн.
Что делать, если вы покупатель
Если вы решили купить по переуступке - помните три правила:
- Не верьте на слово. Проверяйте все документы - даже если продавец «надежный».
- Не платите деньги до тех пор, пока не получите письменное согласие застройщика и не убедитесь, что ДДУ зарегистрирован.
- Не экономьте на юристе. 30 тысяч - это страховка на миллион.
Помните: вы не покупаете квартиру. Вы покупаете риск. И если вы не понимаете, какие именно риски - лучше не рискуйте.
Нужно ли платить налог, если я купил квартиру по переуступке?
Нет, покупатель не платит налог. Налог платит только продавец, потому что он получил доход от уступки. Покупатель просто становится новым участником ДДУ. Он не получает денег - он платит за право. Поэтому НДФЛ для него не применяется.
Можно ли использовать материнский капитал при переуступке?
Да, но только с согласия застройщика и после подписания нового ДДУ. Пенсионный фонд требует, чтобы сделка была оформлена через застройщика, а не напрямую между дольщиками. Это усложняет процесс - нужно подавать заявление, ждать одобрения, и застройщик должен быть готов принять маткапитал. Не все компании это делают.
Что делать, если застройщик отказывается признавать нового дольщика?
Если застройщик отказывается, значит, сделка была оформлена с нарушениями. Возможно, не было письменного согласия, или ДДУ не был зарегистрирован. В этом случае у вас есть два варианта: идти в суд или требовать возврата денег. Но суды чаще встают на сторону застройщика, если процедура нарушена. Лучше не допускать таких ситуаций - проверяйте все до сделки.
Можно ли продать квартиру по переуступке, не заплатив за нее?
Нет. Если первоначальный дольщик не оплатил всю сумму, то при переуступке вы должны либо доплатить остаток застройщику, либо заключить договор о переводе долга. Без этого застройщик имеет право аннулировать сделку. Такие случаи - частая причина судебных разбирательств. Не соглашайтесь на «обещания» - требуйте письменного подтверждения от застройщика.
Сколько стоит оформить переуступку через нотариуса?
Нотариальное удостоверение не обязательно по закону, но многие застройщики требуют его. Стоимость - 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Например, если сделка на 3 млн - нотариус возьмет 15 000 рублей. Это дополнительная трата, которую нужно учитывать в бюджете.
